A realização do sonho da casa própria é, sem dúvida, um dos principais objetivos almejados pelos brasileiros. Todavia, devido aos elevados valores envolvidos na aquisição de um imóvel, a compra de imóveis em construção, popularmente conhecidos como “na planta”, é frequentemente realizada parceladamente. Esse parcelamento pode ser facilitado por instituições financeiras ou diretamente pelas empresas responsáveis pelo empreendimento imobiliário.
Diante da escassez de linhas de crédito acessíveis, muitas construtoras optam por oferecer aos adquirentes a possibilidade de financiar o pagamento do imóvel ao longo do tempo, até que o empreendimento se concretize e saia da fase de projeto. Nesse contexto, um tema que merece especial atenção é a correção monetária aplicada aos contratos de venda financiada diretamente pelas construtoras, especialmente no que tange ao impacto dessa prática sobre os consumidores.
A Correção Monetária nos Contratos de Financiamento Imobiliário
A Lei n.º 10.931/04, em seu artigo 46, dispõe sobre a possibilidade de inclusão de cláusula de reajuste nos contratos de comercialização de imóveis, financiamento imobiliário e arrendamento mercantil de imóveis, desde que o prazo contratual seja de no mínimo trinta e seis meses. Essa cláusula pode prever a correção monetária mensal com base em índices de preços setoriais ou gerais, ou pelo índice de remuneração básica dos depósitos de poupança.
Adicionalmente, o artigo 28 da Lei n.º 9.069/95 e o § 1º do artigo 2º da Lei n.º 10.192/01 determinam que, para os contratos com cláusula de correção monetária, a periodicidade do reajuste deve ser anual, sendo nulas as disposições contratuais que estipulem diferente periodicidade. Assim, observa-se um aparente conflito normativo que, no entanto, é resolvido pelo critério da especialidade e pela interpretação jurisprudencial.
Jurisprudência e Interpretação Legal
A jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) tem reiteradamente reconhecido a legalidade da cláusula de reajuste mensal em contratos de financiamento imobiliário com prazo igual ou superior a 36 meses, segundo o artigo 46 da Lei n.º 10.931/04. Exemplo disso é a decisão proferida no Agravo de Instrumento n.º 2091965-59.2022.8.26.0000, na qual se concluiu pela possibilidade de aplicação mensal do índice de preços contratado, desde que tal prática esteja expressamente prevista no contrato e seja adotada conforme os padrões do mercado imobiliário.
Em contraste, para os contratos com prazo inferior a 36 meses, a correção monetária deve observar a periodicidade anual, conforme estabelecido pela Lei n.º 10.192/01. A jurisprudência do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG), no Agravo de Instrumento n.º 10000181255563001MG, exemplifica essa interpretação ao declarar a nulidade de cláusula contratual que previa reajuste em periodicidade inferior a anual, à luz do disposto no artigo 2º, § 1º, da Lei n.º 10.192/01.
Considerações Finais
A análise da legislação vigente, aliada à interpretação jurisprudencial predominante, permite concluir que, nos contratos de comercialização de imóveis celebrados entre construtoras e consumidores, é lícito pactuar o reajuste monetário mensal, desde que o prazo de financiamento seja igual ou superior a 36 meses e que não haja atraso na execução das obras do empreendimento. Não obstante, é essencial que tais cláusulas sejam redigidas com clareza e que o consumidor seja devidamente informado sobre as condições pactuadas, de modo a prevenir litígios e assegurar a transparência nas relações contratuais.
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