A primeira observação recai sobre o fato de que por mais que se tomem todas as medidas cabíveis em busca da segurança jurídica plena numa negociação imobiliária, ela nunca será absoluta.
A segurança jurídica sempre será relativa, haja vista que, por diversos fatores oriundos das imprevisibilidades, como por exemplo, a descoberta de um filho de um relacionamento extraconjugal, podem alterar os rumos da negociação.
Impõe-se cautela e os devidos cuidados devem ser tomados a fim de minar ao máximo situações que possam trazer dissabores ao término da negociação.
No campo da subjetividade é importante sugestionar a busca pelo conhecimento do histórico do vendedor, sejam em suas redes sociais, canais de comunicação, informações pela vizinhança, portaria e zeladoria, caso haja.
Enfim, apoiando as orientações acima, afirmamos que só é proprietário aquele que registra o imóvel no cartório pertinente.
Por conseguinte, contratos de gaveta, cartas de adjudicações, imóveis arrematados em leilão que possuem impedimentos no Cartório de Imóveis da região são todos tratados como POSSE.
Em termos de custos para regularização de um imóvel a média fica em torno de 8% do valor do imóvel a depender do Estado.
Os documentos ESSENCIAIS para uma negociação em grau máximo de segurança jurídica são:
- Certidão de propriedade atualizada (Antes de 1973, Transcrição. Após 1973, Matrícula);
- Certidões de distribuição cível emitidas tanto pela Justiça ESTADUAL quanto FEDERAL;
- Certidões de distribuição criminal emitidas tanto pela Justiça ESTADUAL quanto FEDERAL;
- 2 (duas) certidões emitidas pela Justiça do Trabalho, quais sejam, de Distribuição de Ações Trabalhistas e de Execuções Trabalhistas;
- Certidão negativa de Cartórios de Protestos;
- Certidão negativa de débitos tributários.
Não menos importante é verificar se o imóvel possui débitos condominiais (caso haja condomínio), e débitos com as empresas responsáveis pela água e luz, evitando assim, problemas com religação.
Por fim, antes de concluir o negócio, faça um contrato preliminar com todos os termos da negociação apontados, inclusive com o Auto de Vistoria e após, conclua com o Contrato Final.
Consulte sempre um profissional capaz de lhe orientar antes, durante e ao concluir a negociação.
Fernando Neres
OAB/SP 373.850
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